Notificação para desocupação de imóvel: prazos e modelo

A notificação para desocupação em uma resposta

Nem toda locação pode ser denunciada assim. A locação residencial contratada por menos de 30 meses, depois de prorrogada, só pode ser retomada nas hipóteses do art. 47, e o contrato por prazo determinado em vigor não se desfaz por simples notificação. Abaixo, o quadro de quando cabe, os detalhes de cada prazo, um modelo comentado e o que fazer se o locatário ficar.

Quando cabe e qual é o prazo

Na locação não residencial, confira antes se o locatário tem direito à renovação do contrato (art. 51). Quando a renovatória é proposta no prazo, a retomada passa a ser discutida nela, e a notificação sozinha não resolve.

Denúncia vazia: o prazo de 30 dias

"Denúncia vazia" é a retomada sem motivo: o locador não precisa justificar, basta que a lei a permita naquele tipo de locação e que o prazo seja respeitado. A Lei 8.245/1991 a admite em dois casos: na residencial ajustada por escrito por 30 meses ou mais e já prorrogada por prazo indeterminado (art. 46, § 2º), e na não residencial por prazo indeterminado (art. 57). Nos dois, o prazo para desocupar é de 30 dias.

• O prazo é o mínimo legal. Dar mais é possível; dar menos compromete a denúncia.
• Conta do recebimento, em dias corridos, excluído o dia do começo e incluído o último (art. 132 do Código Civil). Se o último dia cair em feriado, o prazo vai para o dia útil seguinte.
• É escrita. O art. 57 exige a forma expressamente, e em qualquer caso é o documento com a data de recebimento que prova quando o prazo terminou.
• Não se confunde com o fim do prazo contratual. Na residencial de 30 meses ou mais, no termo o contrato se resolve sozinho; a notificação passa a ser necessária quando o locatário fica e a locação se prorroga.

Venda do imóvel locado: o prazo de 90 dias

Se o imóvel é vendido durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com 90 dias para a desocupação (art. 8º). Duas condições pesam na redação:

• O prazo para denunciar: a denúncia deve ser exercida em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso. Passado esse prazo, presume-se a concordância com a manutenção da locação (art. 8º, § 2º).
• A exceção da cláusula de vigência: se a locação for por tempo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, o adquirente tem de respeitar o contrato (art. 8º, caput).
• Quem notifica é o adquirente, e a notificação deve identificar o registro da aquisição. O promissário comprador e o promissário cessionário têm o mesmo direito, desde que em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado (art. 8º, § 1º).

Antes da venda, há outra notificação, do locador ao locatário: a do direito de preferência, com todas as condições do negócio, preço e forma de pagamento (art. 27). O locatário tem 30 dias para aceitar integralmente a proposta (art. 28). São documentos diferentes, e um não substitui o outro.

O que a notificação precisa conter

• Qualificação do notificante (locador ou adquirente) e do locatário, e o endereço do imóvel.
• Identificação do contrato: data, prazo original e a situação atual (prorrogado por prazo indeterminado).
• O fundamento legal da denúncia: art. 46, § 2º, art. 57 ou art. 8º da Lei 8.245/1991.
• Na venda, os dados do registro da aquisição na matrícula.
• O prazo para desocupar, em dias, contado do recebimento, nunca menor que o legal.
• O que se espera na saída: entrega das chaves, vistoria final e quitação de aluguéis e encargos até a data da desocupação.
• Local, data, assinatura e, se o advogado assina, a procuração anexa.

Modelo de notificação para desocupação comentado

O modelo é de denúncia vazia de locação residencial prorrogada. Os colchetes marcam o que muda; para a venda, troque o fundamento e o prazo, como indicado.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL. Notificante: [nome do locador], [qualificação], por seu advogado [nome], OAB/[UF] [número], conforme procuração anexa. Notificado: [nome do locatário], [qualificação], residente no imóvel situado em [endereço].

1. DA LOCAÇÃO. As partes celebraram, em [data], contrato de locação residencial do imóvel acima, pelo prazo de [número] meses, findo em [data], estando a locação prorrogada por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, § 1º, da Lei 8.245/1991. 2. DA DENÚNCIA. Com fundamento no art. 46, § 2º, da mesma lei, o notificante DENUNCIA a locação e concede a Vossa Senhoria o prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento desta, para desocupar o imóvel e entregar as chaves, [local e forma da entrega das chaves e da vistoria]. [Na venda: o notificante adquiriu o imóvel, conforme registro [número] na matrícula [número] do [cartório], e, com fundamento no art. 8º da Lei 8.245/1991, denuncia a locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias.] 3. DO PRAZO. Não desocupado o imóvel no prazo, o notificante poderá propor a ação de despejo. Os aluguéis e encargos continuam devidos até a efetiva entrega das chaves. [Local], [data]. [Assinatura].

O erro que mais custa: denunciar com base no art. 46, § 2º, uma locação residencial que foi contratada por menos de 30 meses. Nesse caso, a retomada depende das hipóteses do art. 47, e a denúncia vazia não serve de base para a ação.

Se o locatário não sair: a ação de despejo

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991). Terminado o prazo da notificação sem a entrega das chaves, é ela que se propõe, com a notificação e o comprovante de recebimento na inicial.

• Liminar. A lei prevê liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis, em hipóteses fechadas do art. 59, § 1º. Entre elas está o término do prazo da locação não residencial, com a ação proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação (inciso VIII). A denúncia vazia residencial do art. 46, § 2º, não está nessa lista.
• Concordância do locatário. Na ação fundada no art. 46, § 2º, se o locatário concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses para a saída, contados da citação (art. 61).
• Prazo do mandado. Julgada procedente a ação, o mandado de despejo concede 30 dias para a desocupação voluntária, ou 15 dias quando o despejo se funda no art. 9º ou no art. 46, § 2º (art. 63).
• Não demore a ajuizar. Deixar o locatário no imóvel por muito tempo depois do prazo, recebendo aluguel normalmente, abre espaço para a discussão sobre a continuidade da locação.

Se, além de ficar, o locatário parou de pagar, o fundamento muda e a ação pode cumular a cobrança: veja o guia de ação de despejo por falta de pagamento. A forma e a prova da entrega da notificação estão no guia de notificação extrajudicial.

Perguntas frequentes

O que fica de pé neste documento

A notificação para desocupação é o documento que a ação de despejo vai pressupor. Com o fundamento certo para aquele tipo de locação, o prazo legal contado do recebimento e a prova de entrega guardada, a inicial se escreve em cima dela; com o fundamento errado, ela não serve de base para nada.

Este guia é material de apoio de um gerador de documentos. O Lavro é ferramenta: não é escritório de advocacia, não presta consultoria nem assessoria jurídica e não analisa caso concreto. A revisão de quem assina o documento continua sendo obrigatória. As citações da Lei 8.245/1991 e do Código Civil foram conferidas no texto em vigor publicado pelo Planalto; a escolha do fundamento e do prazo é sempre do advogado, diante do contrato.