Ação de despejo por falta de pagamento: modelo e liminar

A ação de despejo por falta de pagamento em uma resposta

A notificação prévia não é requisito: o aluguel tem vencimento, e a mora nasce nele. Se o cliente notificou, a notificação entra como documento; veja o guia de notificação de cobrança. Abaixo, requisitos, liminar, cumulação, purgação, valor da causa e um modelo comentado.

Requisitos e documentos da inicial

• Prova da locação: o contrato escrito, ou outra prova se a locação foi verbal. A inicial identifica o imóvel, o aluguel vigente e o dia de vencimento.
• Demonstrativo discriminado do débito, obrigatório quando há cumulação com a cobrança (art. 62, I): cada aluguel e encargo em linha própria, com vencimento, correção, juros e multa, e a data do cálculo.
• Situação da garantia: se o pedido é de liminar, a prova de que o contrato está sem nenhuma das garantias do art. 37 (não contratada, extinta ou com fiador exonerado).
• Qualificação dos réus: locatário e, se houver cobrança, os fiadores, com CPF quando disponível (art. 319 do CPC).
• Procuração do locador e, se houver, a notificação enviada com o comprovante de recebimento.
• Oferta da caução de três aluguéis, se houver pedido de liminar, e as custas iniciais.

Prova de propriedade não é exigência geral do despejo: o art. 60 a pede só nas ações fundadas em reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 9º, IV), em demolição ou obras (art. 47, IV) e na hipótese do art. 53, II. Quem aluga como locador pode despejar, sendo ou não o dono.

A liminar do art. 59, § 1º, IX

O art. 59, § 1º, IX, prevê liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o locatário, quando a ação tem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento e o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), porque não foram contratadas ou porque se extinguiram ou o fiador foi exonerado. A liminar depende de caução equivalente a três meses de aluguel.

• Com fiança ou outra garantia em vigor, não cabe a liminar do inciso IX. É o erro mais comum de pedido: a ação segue sem ela.
• O locatário pode afastar a liminar depositando, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação e independentemente de cálculo, a totalidade dos valores devidos, na forma do art. 62, II (art. 59, § 3º).
• Os sublocatários recebem ciência do pedido e podem intervir como assistentes (art. 59, § 2º).

Cumulação com a cobrança e os fiadores

O art. 62, I, permite cumular o pedido de rescisão com a cobrança dos aluguéis e acessórios. O locatário é citado para os dois pedidos; os fiadores, só para a cobrança. Havendo os dois pedidos acolhidos, a execução da cobrança pode começar antes da desocupação (art. 62, VI).

Incluir o fiador na inicial é decisão que pesa depois. O STJ tem entendimento sumulado de que o fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado (Súmula 268). E, na fase de execução, o STJ firmou que é válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, residencial ou comercial (Tema 1.091), no mesmo sentido da Súmula 549. Confira também se o débito cobrado do fiador não decorre de aditamento ao qual ele não anuiu (Súmula 214).

Se o cliente quer só o dinheiro, porque o locatário já saiu ou porque não há interesse em retomar o imóvel, a via costuma ser a execução: o crédito documentalmente comprovado de aluguel e encargos é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do CPC). Veja o guia de execução de título extrajudicial.

Purgação da mora e o limite de 24 meses

O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando, em 15 dias contados da citação, o débito atualizado, por depósito judicial e independentemente de cálculo (art. 62, II). O depósito inclui:

• os aluguéis e acessórios que vencerem até a sua efetivação;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, de 10% sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de outro modo.

Se o locador alegar que o depósito não é integral, justificando a diferença, o locatário pode complementá-lo em 10 dias da intimação (art. 62, III); sem a complementação, a rescisão prossegue pela diferença, e o locador pode levantar o depositado (inciso IV). Os aluguéis que vencerem até a sentença devem ser depositados nos vencimentos (inciso V).

Valor da causa, foro e recursos

Na cumulação com a cobrança, a prática sobre o valor da causa varia: há quem some ao valor dos doze aluguéis o débito cobrado, pela regra da cumulação de pedidos do art. 292, VI, do CPC, e há juízos que aceitam só os doze aluguéis. Confira a orientação do tribunal local antes de fixar o valor e recolher as custas.

O caminho da ação

Modelo de petição inicial comentado

O modelo usa o caso mais comum: locação residencial com fiança, aluguéis em atraso, despejo cumulado com cobrança. Os colchetes marcam o que muda de caso para caso.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA [número] VARA CÍVEL DA COMARCA DE [comarca do imóvel ou foro eleito]. [Nome do locador], [qualificação completa], por seu advogado que ao final subscreve, vem propor AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS em face de [nome do locatário], [qualificação completa], e de [nome do fiador], [qualificação completa], este quanto ao pedido de cobrança, pelas razões a seguir.

1. DOS FATOS. Por contrato de [data], o autor locou ao primeiro réu o imóvel situado em [endereço], com aluguel mensal de R$ [valor], vencível todo dia [dia], garantido por fiança prestada pelo segundo réu. O locatário deixou de pagar os aluguéis de [meses] e os encargos de [descrição], que somam R$ [total], atualizados até [data], conforme demonstrativo anexo. 2. DO DIREITO. A falta de pagamento do aluguel e dos encargos autoriza o desfazimento da locação (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991), e o pedido de rescisão pode ser cumulado com a cobrança, citando-se o locatário e o fiador (art. 62, I). 3. DOS PEDIDOS. Requer: a) a citação do locatário para responder ao pedido de rescisão e ao de cobrança, e do fiador para responder ao de cobrança, facultada a purgação da mora na forma do art. 62, II; b) a rescisão da locação e o despejo, com a expedição do mandado de desocupação (art. 63); c) a condenação dos réus, [solidariamente, se a fiança for solidária,] ao pagamento de R$ [total], com os aluguéis e encargos vencidos no curso da ação, correção e juros; d) a condenação em custas e honorários. [Se o contrato não tiver garantia: e) a liminar de desocupação em 15 dias, nos termos do art. 59, § 1º, IX, oferecendo caução de R$ [três aluguéis].] Protesta pelas provas admitidas. Dá-se à causa o valor de R$ [doze aluguéis, ou conforme a prática do foro na cumulação].

O erro que mais custa: pedir a liminar do inciso IX num contrato com fiador. O pedido é negado, e a inicial perde credibilidade logo no primeiro despacho. O segundo erro mais comum é deixar o fiador fora da inicial e descobrir, na execução, que ele não responde pelo julgado.

Há ainda a questão da via: o despejo por falta de pagamento no juizado especial é tema controvertido, e o guia de ação de despejo no juizado especial mostra por quê. Para o cálculo que acompanha a inicial, veja o guia de memória de cálculo.

Perguntas frequentes

O que fica de pé nesta peça

O despejo por falta de pagamento se ganha ou se perde em três escolhas da inicial: se há garantia (e, com ela, se cabe a liminar), quem está no polo passivo da cobrança e se o demonstrativo permite a qualquer um refazer a conta. Com as três certas, a purgação da mora, quando vier, vem pelo valor correto, e a execução alcança quem precisa alcançar.

Este guia é material de apoio de um gerador de documentos. O Lavro é ferramenta: não é escritório de advocacia, não presta consultoria nem assessoria jurídica e não analisa caso concreto. A revisão de quem assina o documento continua sendo obrigatória. As citações de lei foram conferidas no texto em vigor publicado pelo Planalto, e as Súmulas 214, 268 e 549 e o Tema 1.091 do STJ no acervo usado pelo Lavro; a aplicação ao caso é sempre do advogado.